Guía paso a paso para vender un inmueble: documentación, plazos y todo lo que necesitás saber
El proceso de venta de una propiedad es sencillo, al menos en teoría. «Solo tengo que poner un anuncio, alguien me hará una oferta y listo». Pero, en realidad, el ritmo al que se lleva a cabo una venta viene determinado por el papeleo, los informes y los plazos para las reservas,
Antes de entrar en una discusión sobre el precio, es buena idea tener claros una serie de aspectos iniciales. ¿Es usted el propietario del inmueble? ¿Ha localizado y verificado la escritura para asegurarse de que se ajusta a la realidad? ¿Se trata de un barrio privado y, en caso afirmativo, existe una asociación de propietarios? Aunque pueda parecer una pregunta sencilla, es recomendable tener esta parte del proceso en orden para evitar que la venta se frustre en medio del proceso, con una oferta sobre la mesa. Cuando esa parte ya está resuelta, llega la instancia que todos identifican rápido: salir a publicar. Hoy casi todo empieza con un aviso online para medir interés y ver cómo responde el mercado. En ese punto, ayuda mucho contar con buenas fotos y una descripción precisa, sin exageraciones ni promesas raras. Conviene, además, sostener ese mismo criterio durante todo el proceso, desde las primeras consultas hasta el cierre. Y antes de entusiasmarse con cualquier número, sirve mirar otras publicaciones similares y comparar contexto, no solo precio. Revisar publicaciones de venta de propiedades en Argenprop puede ayudar a no quedarse con una expectativa inflada, aunque siempre hay matices: la lógica cambia bastante según el barrio, el tipo de inmueble y hasta la cuadra.
A partir de ese punto, el proceso se vuelve bastante más concreto:
1) Documentación básica (que siempre se le solicitará)
Escritura o título y registro Número de registro de la escritura o título Nomenclatura catastral Identificación y estado civil actualizados Documentos de matrimonio/divorcio/herencia Si se trata de un PH: Reglamento de copropiedad Último estado de gastos de mantenimiento Certificado de saldos y deudas del consorcio Impuestos sobre la propiedad (ABL o impuesto provincial sobre la propiedad)
2) Solicitar informes clave del Registro (no negociables)
En un momento determinado del proceso, el escribano solicitará el informe o certificado del título para verificar la propiedad del inmueble y cualquier gravamen. Solicitará el informe de inhibición para verificar el derecho del vendedor a disponer del inmueble. Esta solicitud se tramita en el Registro de la Propiedad correspondiente a la jurisdicción.
3) Tenga esto en cuenta si procede, dependiendo del importe.
Para ventas superiores a un determinado importe, las autoridades fiscales solicitarán el COTI, que es un certificado para informar de la transacción o un Código de Oferta de Transferencia Inmobiliaria. Se recomienda preguntar por ello desde el principio, ya que si se presenta después de un tiempo determinado, puede provocar un retraso en la firma o cambios en el proceso.
4) La reserva, el ticket y la escritura: las distintas etapas y plazos
La reserva es generalmente un documento breve que solo tiene la función de «suspender» la venta del inmueble hasta que se soliciten los informes y se redacte el contrato. Muchos acuerdos establecen la intención de firmar el contrato con bastante rapidez tras la aceptación de la oferta, ya que coincide con el tiempo que se tarda en recibir los informes.
El acuerdo preliminar no implica el concepto de propiedad. Por el contrario, establece las condiciones y pone en marcha la escritura. La propiedad se transfiere con la escritura pública. Es obvio que las distintas etapas de la venta de la propiedad pueden resultar confusas si se tiene prisa. Posteriormente, las partes pueden quejarse de la situación.
5) Anticipar los costos y quién paga qué
No existe una norma que cubra todo el territorio nacional. Hay costumbres y negociaciones que varían según la jurisdicción. Sellos, informes, certificaciones, tasas de registro y honorarios. Lo esencial es negociarlo con suficiente antelación. Lo que se acuerda en el último momento puede convertirse en fuente de tensiones superfluas, sobre todo cuando todos quieren cerrar el trato.
Si hay un «truco» para vender sin estrés, sería el siguiente: acuda a la primera oferta con sus informes en regla y sus deudas pagadas. Si la documentación está en regla, las negociaciones volverán a donde deben estar.